Les investissements immobiliers restent très prisés
La croissance démographique du pays (avec un nombre d’habitants qui est passé de quelque 364.000 en 1980 à près de 655.000 début 2023), combinée à une pénurie constante de nouvelles constructions, a alimenté un déséquilibre flagrant entre l’offre et la demande. Si cette situation a fait monter en flèche les prix des maisons et appartements au fil du temps, les loyers ont suivi le rythme et les rendements locatifs demeurent intéressants.
Les tentatives menées pour corriger le déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché immobilier ces dernières années n’ont guère été fructueuses. Les mesures fiscales destinées à lutter contre les spéculateurs qui accumulent les terrains réservés à la construction ne porteront probablement pas leurs fruits avant plusieurs années.
Depuis un certain temps, toutefois, les prix reculent en raison de la conjoncture économique. Une tendance qui a naturellement des conséquences pour les investissements sur le marché immobilier.
La question des fonds propres
En règle générale, il est nécessaire de réunir au moins 20% du prix d’achat afin de pouvoir acquérir un bien immobilier à louer, ce qui peut représenter 300.000€ ou plus pour un deux-chambres situé à Luxembourg-Ville. Avant d’accepter de prêter le reste de la somme, les banques examineront non seulement le rendement locatif, mais également les revenus globaux de l’acheteur, en ce compris ses investissements.
Les taux d’intérêt des prêts pour l’acquisition d’un bien à louer tendent à être légèrement plus élevés que pour des prêts immobiliers classiques.
Il convient en outre de tenir compte des autres frais liés à l’achat d’un bien immobilier au Grand-Duché, parmi lesquels les frais de notaire (fixés par la loi à environ 1,5% de la valeur du bien), les droits d’enregistrement ou de mutation (6%) et les droits de transcription (1%), auxquels s’ajoutent les taxes foncières annuelles locales, variables d’une municipalité à l’autre. La somme à avancer au titre d’un investissement locatif est donc considérable.
Une forte demande locative
Les habitants du Grand-Duché sont environ 30% à opter pour la location plutôt que pour l’achat d’un logement, une situation qui s’explique par les prix élevés de l’immobilier, le nombre important de résidents temporaires (dont le réflexe naturel est de louer) et la coutume locale de n’acheter qu’au moment de fonder une famille, sans oublier la préférence marquée des millennials pour la solution, plus flexible, de la location.
L’agence immobilière Immotop affirme que les prix des locations se montent en moyenne à 25,37€ par mois par mètre carré à août 2023, soit une augmentation de 5,75% sur 12 mois (à titre de comparaison, ce montant était de 17,64€ en juin 2015). La croissance des rendements locatifs a été supérieure à l’inflation ces dernières années.
En vertu d’une loi adoptée en 2006, le loyer annuel demandé aux locataires ne peut pas dépasser 5% du montant investi dans le bien, montant déterminé selon un processus d’évaluation et non uniquement en fonction de la somme déboursée pour le logement.
Le rendement locatif global ne tient pas compte des dépenses telles que les frais d’agence immobilière ou de réparation. Les frais d’agence peuvent représenter jusqu’à deux ou trois mois de loyer, plus 16% de taxe sur la valeur ajoutée (taux actuel). Les propriétaires ont bien évidemment la possibilité de comparer les offres afin de trouver le meilleur compromis en termes de coût et de rapidité à trouver preneur, un facteur crucial pour déterminer la rentabilité du bien. Le locataire prend généralement en charge les frais liés au bâtiment ou aux services de logement (entretien courant, enlèvement des déchets, services publics, etc.), mais cela doit être indiqué clairement dans le contrat de location.
Le contrat conclu entre le locataire et le propriétaire fixe les modalités de la location (loyer mensuel, durée, etc.) et est généralement rédigé par l’agent immobilier ou un avocat, contre rémunération. Il doit être enregistré dans les trois mois suivant sa signature auprès de l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines, qui imposera une taxe équivalente à 0,6% du montant total de la location.
On distingue au Luxembourg quatre types de biens immobiliers: les biens vendus «sur plan» (VEFA), les nouvelles constructions, les biens de plus de 5 ans et ceux de plus de 60 ans.
Des avantages fiscaux selon le type de bien
Quels sont les types de biens les plus avantageux du point de vue fiscal? Telle est la question que l’on doit impérativement se poser avant d’investir dans l’immobilier. On distingue au Luxembourg quatre types de biens immobiliers: les biens vendus en état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire « sur plan », les nouvelles constructions, les biens de plus de 5 ans et ceux de plus de 60 ans.
Les frais encourus dépendent du type de bien. Dans le cas d’un bien en VEFA, par exemple, les droits d’enregistrement ne sont calculés que sur la base du terrain concerné et des constructions éventuellement présentes, ce qui peut réduire considérablement le montant à payer. Un autre avantage notable réside dans la possibilité de bénéficier d’un amortissement fiscal annuel, dont le taux est de 4% pour les nouvelles constructions (plus un abattement immobilier spécial de 1%, en fonction de la somme des bases amortissables des immeubles) pendant les cinq premières années. Les biens dont l’ancienneté est comprise entre 6 et 60 ans sont quant à eux amortissables au taux de 2% et ceux de plus de 60 ans, au taux de 3%. Il est donc préférable de s’orienter vers un bien en VEFA, un logement neuf (jusqu’à 5 ans d’ancienneté) ou un bien de plus de 60 ans nécessitant d’importants travaux de rénovation dans l’optique d’un achat locatif.
Attention aux plus-values!
Toute plus-value réalisée sur la vente d’un bien locatif avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de l’acquisition est imposable en tant que bénéfice de spéculation. Dans ce cas, le barème progressif est appliqué (42% maximum, hors contribution au Fonds pour l’emploi). Si la vente intervient après l’expiration du délai de deux ans, on parle alors d’une plus-value de cession, qui est imposée à la moitié du taux global. Il est en outre possible de profiter, sous certaines conditions, d’un montant non imposable de 100.000€ maximum.
D’un point de vue purement financier, mieux vaut attendre au moins cinq ans avant de vendre. Comme nous l’avons vu, entre la cinquième et la sixième année, le taux d’amortissement annuel est ramené de 4 ou 5% à 2%. Il est donc plus intéressant du point de vue financier d’investir dans un bien neuf afin de continuer à bénéficier du taux d’amortissement accéléré de 4 ou 5%, ce qui implique toutefois de trouver une opportunité d’achat intéressante dans une zone à fort potentiel.
