Investments in Wohnraum sind immer noch eine beliebte Anlage
Das Bevölkerungswachstum des Landes – von rund 364 000 Einwohnern im Jahr 1980 auf fast 655.000 Einwohner Anfang 2023 – und der anhaltende Mangel im Bereich Wohnungsneubau haben zu einem flagranten Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geführt. Infolgedessen sind die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen über Jahrzehnte permanent angestiegen. Die Mieten haben sich ebenfalls ähnlich stark entwickelt, so dass die Renditen nach wie vor attraktiv sind.
Versuche, Angebot und Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt auszugleichen, waren in den letzten Jahren nur begrenzt erfolgreich. Steuerliche Maßnahmen, die den massiven Erwerb von Bauland durch Spekulanten eindämmen sollen, werden wahrscheinlich erst nach Jahren spürbare Auswirkungen zeigen.
Seit geraumer Zeit und aufgrund der allgemeinen ökonomischen Entwicklung gehen die Preise zurück.
Die Sache mit den Eigenmitteln
Beim Kauf eines Mietobjekts müssen potenzielle Kapitalanleger in der Regel mindestens 20% des Kaufpreises aufbringen – im Falle einer durchschnittlichen Zwei-Zimmer-Wohnung in Luxemburg-Stadt kann sich dieser Betrag auf 300 000 Euro oder mehr belaufen. Die Banken achten nicht nur auf die Mietrendite, sondern auch auf die Gesamteinkünfte des Käufers, einschließlich seines Anlagevermögens, um zu entscheiden, ob sie ihm den verbleibenden Betrag als Darlehen gewähren.
Die Zinsen für Mietobjekte sind im Allgemeinen etwas höher als bei herkömmlichen Immobiliendarlehen.
Die Zinsen für Mietobjekte sind im Allgemeinen etwas höher als bei herkömmlichen Immobiliendarlehen. Käufer müssen auch die Nebenkosten berücksichtigen, die mit dem Immobilienkauf in Luxemburg verbunden sind, einschließlich der Notarkosten, die per Gesetz rund 1,5% des Immobilienwerts betragen. Hinzu kommen Registrierungs- oder Umschreibungsgebühren in Höhe von 6% und Eintragungsgebühren von 1%, plus der jährlichen erhobenen lokalen Grundsteuer, die je nach Gemeinde unterschiedlich ausfällt. Die im Vorfeld aufzubringenden Mittel für den Erwerb eines Mietobjekts sind also beachtlich.
Hohe Nachfrage an Mietraum
Rund 30% der luxemburgischen Haushalte sind Mieter. Diese Zahl spiegelt zum einen die hohen Erwerbskosten und zum anderen die bedeutende Anzahl der vorübergehend in Luxemburg tätigen Angestellten wider, die sich naturgemäß eher für ein Mietverhältnis entscheiden. Zudem ist es in Luxemburg kulturell üblich, Wohneigentum erst bei Gründung einer Familie zu erwerben. Hinzu kommt, dass die Generation der Millenials die Flexibilität einer Mietwohnung schätzt.
Der Immobilienagentur Immotop zufolge lagen die Angebotspreise für Mietobjekte August 2023 bei durchschnittlich 25,37 Euro pro Monat und Quadratmeter, was einem Anstieg von 5,75% gegenüber den vorangegangenen zwölf Monaten entspricht – im Juni 2015 waren es noch 17,64 Euro. Das Wachstum der Mietrenditen in den letzten Jahren über der Inflationsrate.
Seit 2006 ist gesetzlich festgelegt, dass die jährlich vom Mieter zu zahlende Höchstmiete 5% des in die Immobilie investierten Betrags nicht überschreiten darf. Wobei ein Bewertungsverfahren angewendet und nicht lediglich der Kaufpreis zugrunde gelegt wird.
In der ausgewiesenen Mietrendite sind Ausgaben wie Maklergebühren oder Reparaturen nicht berücksichtigt. Maklergebühren können das Zwei- bis Dreifache der monatlichen Miete betragen, zuzüglich Mehrwertsteuer von derzeit 16%. Vermieter sollten daher Vergleiche anstellen und nicht nur die Kosten, sondern auch die für die Mietersuche benötigte Zeit berücksichtigen, denn diese stellt einen wichtigen Faktor für die Rentabilität der Immobilie dar. Üblicherweise zahlt der Mieter die mit dem Gebäude, bzw. dem Wohnraum verbundenen Kosten für Dienstleistungen wie Routinewartungsarbeiten, Abfall- und Versorgungsgebühren. Dies ist allerdings im Mietvertrag festzuhalten.
Verträge zwischen Mietern und Vermietern, in denen die monatlichen Mietzahlungen und die Vertragslaufzeit sowie weitere Bedingungen festgehalten sind, werden in der Regel vom Immobilienmakler oder einem Anwalt gegen Gebühr erstellt. Der Mietvertrag muss innerhalb von drei Monaten nach Unterzeichnung bei der Enregistrement- und Domänenverwaltung registriert werden, wofür eine Gebühr von 0,6% der Gesamtmiete berechnet wird.
In Luxemburg unterscheidet man vier Immobilientypen: Kauf auf Plan (VEFA’s), Neubauten sowie Immobilien, die älter als fünf und solche die über 60 Jahre alt sind.
Steuervorteile je nach Immobilie
Welche Immobilienarten sind am steuerfreundlichsten? Diese Frage sollte man sich vor dem Investiern in Immobilien unbedingt stellen. In Luxemburg unterscheidet man vier Immobilientypen: VEFA‘s (noch nicht fertiggestellte Immobilien = Kauf auf Plan), Neubauten sowie Immobilien, die älter als fünf und solche die über 60 Jahre alt sind.
Die anfallenden Kosten hängen von der Art der Immobilie ab. So berechnen sich zum Beispiel die Eintragungsgebühren für eine VEFA nur auf der Grundlage des Grundstückanteils sowie der eventuell errichteten Bauten, was den zu zahlenden Betrag erheblich reduzieren kann Ein anderer bemerkenswerter Vorteil ist die Möglichkeit der jährlichen steuerlichen Abschreibung. In der Tat liegt diese bei Neubauten bei 4% (zuzüglich einem Immobilien-Sonderabschlag von 1% abhängig von der Summe der abschreibungsfähigen Fundamente der Gebäude) während der ersten fünf Jahre. Bei Immobilien im Alter zwischen sechs und 60 Jahren sind jährlich zwei, bei über 60 Jahre alten Liegenschaften 3% absetzbar. Als Mietinvestition sind daher VEFA-Immobilien, neue Liegenschaften (Alter bis zu 5 Jahren) und mehr als 60 Jahre alte Objekte, die größere Renovierungsarbeiten erfordern, zu empfehlen.
Achtung Mehrwert!
Der Mehrwert aus einem Verkauf der Mietinvestition vor Ablauf einer zweijährigen Haltedauer gilt als Spekulationsgewinn. In diesem Fall wird die progressive Skala (maximal 42% ohne den Beitrag zum Beschäftigungsfonds) angewendet. Bei einem Verkauf nach Ablauf der zweijährigen Haltedauer spricht man von einem Veräußerungsgewinn, der zum halben Globalsatz besteuert wird. Ausserdem kann man gegebenenfalls in den Genuss eines Steuerfreibetrages in der Höhe von maximal 100.000 Euro.- kommen.
Aus rein finanzieller Sicht ist es am besten, sein Eigentum zu verkaufen, wenn es über fünf Jahre alt ist. Wie erwähnt, sinkt die jährliche Abschreibung zwischen dem fünften und dem sechsten Jahr von vier respektiv 5% auf 2%. Es ist daher finanziell interessanter, in eine neue Immobilie zu investieren, um weiterhin von der beschleunigten Abschreibungsrate von vier respektiv 5% zu profitieren. Dies bedeutet jedoch, dass man als Investor an einem Standort mit hohem Potenzial eine gute Alternative findet.
